La SCI fonctionne sur la base de statuts. Ceux-ci sont adaptés aux objectifs de la SCI (gestion des biens immobiliers, transmission intergénérationnelle….). Ils fixent l’objet de la SCI (vente, location, gestion de biens immobiliers), les pouvoirs du gérant, la répartition des droits de vote, les modalités de transmission des parts sociales…

 

Création et fin

Les associés apportent des biens (en pleine propriété ou en démembrement de propriété) ou des liquidités à la SCI, qui forment son capital social. En contrepartie, ils reçoivent des parts.
En outre, des formalités administratives doivent être accomplies : enregistrement des statuts, immatriculation de la société…

La SCI prend fin :

• à l’arrivée de son terme prévu dans les statuts (souvent 99 ans) ;

• par la réalisation de l’objet pour lequel elle a été créée ;

• à la demande des associés (dissolution anticipée pour mésentente) ou d’un tiers ;

• ou pour tout autre cause prévue dans les statuts (décès d’un associé, perte supérieure à un certain seuil…).

 

Gestion

La gestion de la société est effectuée par le ou les gérant(s), associés ou personnes extérieures.

Le gérant est désigné dans les statuts. Ce sont ces statuts qui fixent ses attributions (durée du mandat, modalités de révocation), ses missions (gestion courante ou plus ample), sa responsabilité et sa rémunération.

 

Rôle et droits des associés

Les associés de la SCI sont souvent les personnes d’une même famille (époux, parents, enfants et petits-enfants), ayant choisi cette forme de détention afin de remédier aux inconvénients de l’indivision.

Ils apportent à la société des biens, de l’argent ou encore leur savoir-faire, et reçoivent en contrepartie des parts sociales, qui leur permettent de participer aux pertes ou bénéfices de la société.

Les associés votent les décisions qui ne relèvent pas de l’attribution du gérant.
L’associé :

• entre dans la SCI en effectuant un apport ou en recevant des parts sociales (par donation ou héritage, au besoin, après obtention de l’agrément des autres associés) ;

• se retire de la société par décès ou en cédant ses parts sociales (vente, donation).

 

Comptabilité

Les SCI n’ont aucune obligation de tenir une comptabilité sauf pour celles soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) et celles ayant pour associé une personne elle-même assujettie à la tenue d’une comptabilité commerciale.

Néanmoins, la tenue d’une comptabilité est un moyen pour le gérant de présenter les comptes annuels, elle permet aussi de justifier de la valorisation des parts, de mieux connaître la situation d’endettement pour les acquéreurs potentiels, de justifier des résultats déclarés fiscalement par les associés, de faire échec au risque de banqueroute ou de faillite personnelle des dirigeants, ou de fictivité en cas de procédure collective ou d’abus de droit.

> Des amortissements (déductibles du résultat comptable) peuvent être effectués.
> Les bénéfices de la SCI sont mis en réserve (ce qui majore la valeur des parts) ou distribués aux associés.

> Sur le plan fiscal, dans le cas d’une SCI à l’IS, il est important de rappeler que les amortissements seront considérés comme des plus-values à court terme ne bénéficiant pas, contrairement aux plus-values à long terme, du dispositif fiscal d’abattement sur les plus-values immobilières.

 

Emprunt et comptes courants

La SCI peut emprunter :

• auprès d’organismes financiers ;

• auprès des associés (emprunt en numéraire ou abandon temporaire par les associés des sommes qui doivent leur revenir). Ce passif de la SCI envers les associés est inscrit sur un « compte courant » ;

• les associés peuvent emprunter pour faire des apports à la SCI.