Régime fiscal
La SCI peut être soumise à deux régimes d’imposition distincts : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Le régime d’imposition est en principe librement choisi par les associés. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l’IR, régime applicable de plein droit à défaut d’option pour l’IS.
Du choix pour l’un ou l’autre de ces régimes dépendra le régime d’imposition des revenus et des plus-values réalisées.
SCI à l’IR
Les revenus sont imposés directement entre les mains des associés que les revenus leur soient ou non distribués. Chaque associé est imposé sur la part des bénéfices correspondant à ses droits dans la société dans la catégorie soit des revenus fonciers pour les associés personnes physiques n’ayant pas inscrit leur part à l’actif d’une entreprise relevant d’un régime de bénéfice réel, soit dans la catégorie des BIC ou des BA pour les entreprises.
Lorsque l’activité de la SCI dégage un résultat déficitaire, les associés peuvent imputer la quote-part du déficit qui leur revient sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € (15 300 € pour les immeubles Périssol) pour les associés imposables dans la catégorie des revenus fonciers, soit, pour les autres associés, sur les bénéfices ultérieurs.
En cas de cession de l’immeuble par la SCI, la plus-value est imposable au niveau des associés dans la catégorie des plus-values immobilières (pour les associés personne physique).
En cas de cession des parts de la SCI, la plus-value est imposable au niveau des associés dans la catégorie des plus-values immobilières (pour les associés personne physique).
SCI à l’IS
Les revenus sont imposés à l’IS au niveau de la SCI. Les associés ne sont imposés que sur les revenus redistribués par la société dans la catégorie des revenus mobiliers.
Si la société dégage un résultat déficitaire, le déficit ne peut être qu’imputé sur les résultats réalisés par la société au cours des années suivantes, sans limitation de durée. Ces déficits ne peuvent en aucun cas être imputés sur les revenus personnels des associés.
En cas de cession de l’immeuble par la SCI, la plus-value est imposable au niveau de la société dans la catégorie des plus-values professionnelles.
En cas de cession des parts de la SCI, la plus-value est imposable au niveau des associés dans la catégorie des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux (sauf rare exception).