Nue-propriété

La nue-propriété est la propriété d’un bien dont le titulaire n’a pas la jouissance, la jouissance de ce bien (ou usufruit) est donnée (ou est la propriété) à une autre personne. Le nu propriétaire ne peut donc pas user de la chose ni en percevoir les fruits. À la fin de l’usufruit, il deviendra plein propriétaire.

La nue-propriété est, avec l’usufruit, l’un des droits démembrés de la propriété. La nue-propriété est une composante de la pleine propriété. On peut alors considérer cette formule PP = NP + U (PP : pleine propriété / NP : nue-propriété / U : usufruit)

Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l’investissement locatif.

 

Investir en nue-propriété

Il est, depuis quelques années, possible d’investir dans un bien immobilier en acquérant que sa nue-propriété.
Le schéma d’investissement repose sur la dissociation du droit de propriété entre la «nue-propriété» et «l’usufruit».

• L’investisseur privé acquiert, pour 50 à 60% de sa valeur, la nue-propriété d’un bien de qualité.

• L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (15 à 17 ans) par un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend en charge, sur toute la durée, l’intégralité des frais, travaux et taxes.

• Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de son bien qui aura été entretenu et remis en état.

Investir sans le risque locatif

Les contraintes induites par la gestion, les loyers impayés ou l’absence de locataires sont éliminées dans ce type de montages patrimoniaux. De même, la totalité des frais de gestion, d’entretien, de réparation ou de remise en état est, la plupart du temps, contractuellement supportée par l’usufruitier.

Liberté de vendre pendant le démembrement

Dans ce type d’investissement, aucune durée minimale de détention ne vous est imposée. A tout moment, vous pouvez vendre votre bien en nue-propriété en conservant les avantages fiscaux acquis.

Pour augmenter vos chances de liquidité de votre bien, il est important de faire appel à un partenaire (type PERL) qui organise, en partenariat avec les conseillers en gestion de patrimoine, le marché secondaire de la nue-propriété.

En fin d’opération, libre à vous de vendre, louer ou occuper le bien. En effet, la Loi ENL de juillet 2006 prévoit notamment que les baux consentis par l’usufruitier sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit.

Optimisation de votre fiscalité

Investir en nue-propriété ne donne lieu à aucune fiscalité et peut générer d’appréciables économies d’impôts.

• IR : en l’absence de loyer, pas d’imposition sur le revenu. Faculté d’imputer vos intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers existants ou à venir, procurant une économie d’IR et de contributions sociales (max.54.5 %).

ISF : le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’ISF et sa dette est déductible de son patrimoine taxable. Il en résulte une économie nette d’ISF.

Taxe foncière : A la charge de l’usufruitier.

• Plus-values : exonération totale d’imposition des plus-values lors de la revente après la 30ème  année (depuis le 6/09/2011)