Les dépenses de restauration immobilières initiées à compter de 2009 sur des logements situés dans un Site patrimonial remarquable (correspondant aux anciens secteurs sauvegardés, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager -ZPPAUP-  et aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine -AVAP- ou, jusqu’au 31 décembre 2017, dans un quartier ancien dégradé , peuvent ouvrir droit à une réduction d’impôt sous certaines conditions.

La loi de finances pour 2016 a prorogé jusqu’au 31 décembre 2017 la réduction d’impôt Malraux au titre des investissements réalisés dans des quartiers anciens dégradés et l’a étendue à de nouveaux quartiers anciens dégradés.

Par ailleurs, la loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine, publiée le 8 juillet 2016, regroupe en un régime unique dit des « Sites patrimoniaux remarquables » 3 anciens dispositifs : les AVAP, les ZPPAUP et les secteurs sauvegardés. Cette loi précise que les avantages fiscaux attachés à ces anciens dispositifs, dont la réduction d’impôt Malraux, seront applicables aux logements situés dans les « Sites patrimoniaux remarquables ». Mais la loi devra sans doute être adaptée dans la mesure où les taux de réduction applicables aux 3 anciens dispositifs regroupés en 1 seul ne sont pas identiques.

 

Personnes concernées

Les contribuables fiscalement domiciliés en France auxquels sont assimilés les non-résidents Schumacker.

En revanche, en sont exclus, les autres contribuables qu’ils soient :

• domiciliés hors de France (hors cas particulier des non-résidents Schumacker),
• en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte (uniquement jusqu’en 2012, Mayotte devenant un DOM du point de vue fiscal à compter de l’imposition des revenus perçus en 2013), à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et en Nouvelle-Calédonie,
• à Monaco même s’ils sont assujettis en France à l’impôt sur le revenu en application de la convention fiscale franco-monégasque.

Conditions tenant à l’immeuble

Le dispositif est réservé aux opérations de restauration complète d’immeubles bâtis situés :

• soit dans un Site patrimonial remarquable :

Sont classés au titre des sites patrimoniaux remarquables :

• les villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public.
• les espaces ruraux et les paysages qui forment avec ces villes, villages ou quartiers un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à leur conservation ou à leur mise en valeur.

Le classement au titre des sites patrimoniaux résulte d’une décision du ministre chargé de la  culture, après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture. Cette appellation « Site patrimonial remarquable » résulte de la loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine, publiée le 8 juillet 2016. Cette loi précise qu’entrent également dans ce classement de sites patrimoniaux remarquables les :

• secteurs sauvegardés ;
• zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique ;
• aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique ;

• soit enfin, pour les opérations de restauration déclarées d’utilité publique engagées jusqu’au 31 décembre 2017:
  • dans un quartier ancien dégradé,
  • et, pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2016 (en 2016 et 2017 donc), dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). La liste des quartiers concernés devrait être publiée prochainement par arrêté (l’entrée en vigueur effective de cette extension du champ d’application géographique de la réduction d’impôt est donc conditionnée, d’une part, à la publication de l’arrêté délimitant les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et, d’autre part, à la conclusion avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU)).

Les immeubles doivent être :

• des locaux à usage d’habitation,
• des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage,
• des locaux affectés à un usage autre que l’habitation n’ayant pas été originellement destinés à l’habitation (il s’agit, dans la plupart des cas, de locaux affectés à usage de commerce situés au rez-de-chaussée des immeubles de centre-ville qui sont donnés en location à cet usage après la réalisation des travaux ; sauf en cas d’impossibilité physique ou technique attestée par l’Architecte des bâtiments de France, les travaux de restauration réalisés sur ces locaux doivent permettre de rétablir l’accès aux étages supérieurs antérieurement condamnés et, ainsi, de mettre en location les locaux rendus accessibles à usage d’habitation).

Dans tous les cas, le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

Les dépenses peuvent être réalisées en direct (par le contribuable) ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, sous réserve, s’il s’agit d’une société civile, autre qu’une SCPI (les investissements réalisés via une SCPI ouvrant droit à un avantage spécifique), que le produit de la location de l’immeuble soit imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Depuis 2009, ce dispositif s’applique également, sous certaines conditions, aux souscriptions de parts de SCPI dont 65 % du montant est investi dans des dépenses éligibles au présent dispositif.

La réduction ne s’applique pas aux dépenses portant sur des immeubles dont le droit de propriété est démembré ou aux dépenses portant sur des immeubles appartenant à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.

Les immeubles détenus en indivision sont éligibles au dispositif : chacun des indivisaires bénéficie alors de la réduction d’impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision.

Dépenses éligibles

Il s’agit des dépenses suivantes, réalisées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante :

des charges foncières de droit commun suivantes :

• Les dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration effectivement supportées par le propriétaire,
• les primes d’assurance,
• les impositions,
• les frais de gestion (forfait de 20 € par local, et frais réels de rémunération des gardes et concierges, de procédure et de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles) ;
• des frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration (AFU),
• des dépenses de travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires relatives aux secteurs et zones mentionnés ci-dessus y compris les travaux effectués dans des locaux d’habitation et ayant pour objet de transformer en logement tout ou partie de ces locaux.
  Il peut s’agir de travaux :
  • de démolition imposés par l’autorité publique,
  • de reconstruction nécessités par la démolition imposée,
  • de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants,
  • de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et ayant perdu cet usage.
• de la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

En revanche, lorsque les conditions pour bénéficier de la réduction ne sont pas remplies, le contribuable peut déduire les charges foncières de droit commun de son revenu foncier.

Calcul de la réduction d’impôt

Le montant des dépenses éligibles servant de base de calcul à la réduction d’impôt est retenu dans la limite annuelle de 100 000 €.

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

• pour les opérations engagées à compter de 2012:
  • 30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU),
  • 22 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable dans le périmètre d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres ;
• pour les opérations engagées en 2011:
  • 36 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans des quartiers anciens dégradés,
  • 27 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres ;
• pour les opérations engagées jusqu’au 31 décembre 2010:
  • 40 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans des quartiers anciens dégradés,
  • 30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres.

Le montant total des dépenses retenu pour l’application de la réduction Malraux classique et Malraux SCPI ne peut excéder globalement 100 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

 

La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient :

• la rupture de l’engagement de location ou de l’engagement de conservation des parts ;
• le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts, sauf lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à poursuivre les engagements pris par le défunt, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

 

Attention : Cette réduction d’impôt ne fait plus partie, pour les investissements engagés à compter de 2013, des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l’avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable.
En revanche, les avantages fiscaux obtenus au titre d’investissements initiés avant 2013 dans le cadre de ce dispositif demeurent soumis à ce plafonnement global.

Non-cumul

Un contribuable ne peut, pour un même local ou une même souscription de parts, bénéficier de ce dispositif et de l’une des réductions d’impôt au titre d’un investissement :

• dans l’immobilier de loisir (Demessine) ,
• dans les résidences hôtelières à vocation sociale,
• outre-mer (Girardin particuliers uniquement).

Lorsque le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt pour restauration immobilière, les dépenses correspondantes ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers.