Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition et/ou de la réhabilitation, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2016 (prorogé jusqu’au 31 décembre 2017), de logements à vocation sociale qu’ils destinent à une location meublée non professionnelle sous réserve du respect des conditions suivantes.

La loi a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2017 mais uniquement pour les résidences pour étudiants, personnes âgées ou handicapées. En revanche, l’avantage ne s’appliquerait plus, en 2017, aux acquisitions de résidence de tourisme. En contrepartie, une  nouvelle réduction d’impôt est mise en place en faveur de la réhabilitation de résidences de tourisme. Ainsi, la réalisation, à compter de 2017, de travaux de rénovation énergétique, de ravalement ou d’adaptation aux personnes handicapées dans les résidences de tourisme ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 20 % des travaux retenus dans la limite de 22 000 €.

Opérations éligibles

Les opérations éligibles à la réduction s’entendent des opérations suivantes réalisées du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 :

• l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA),
• l’acquisition d’un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation,
• l’acquisition d’un logement achevé depuis au moins 15 ans qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

L’acquisition doit être réalisée à titre onéreux.

Le logement doit être détenu « en direct », il ne doit pas être détenu par l’intermédiaire d’une société, mais il peut être détenu en indivision.

La réduction n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré, sauf exception en cas de décès du conjoint soumis à imposition commune.

 

Situation du logement

Le logement doit être compris dans l’une des structures suivantes :
• une résidence avec services pour étudiants ;
• une résidence de tourisme classée ;
• un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ;
• un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées ;
• un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ;
• une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » ;
• un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.

 

Location du logement

Le logement ainsi acquis doit être destiné à une location meublée à titre non professionnel à usage d’habitation. Le produit de la location doit donc être imposé dans la catégorie des BIC. Les logements loués nus , même s’ils génèrent des recettes imposables dans la catégorie des BIC (participation du bailleur à la gestion) sont exclus du dispositif.
En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d’engagement de location, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause.
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence.

 

Calcul de la réduction

Base de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements (la réduction peut être accordée au titre de plusieurs logements) retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 € HT.

Le prix de revient comprend également les frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière) sauf lorsque ces charges sont déduites immédiatement du bénéfice imposable.
Lorsqu’elle est acquise au titre d’un logement achevé depuis au moins 15 ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant de ces travaux.

Lorsque l’acquisition du logement ou les dépenses de travaux de réhabilitation qui y sont réalisées, le cas échéant, sont subventionnées, la base de la réduction d’impôt est diminuée du montant total de la subvention.

Taux et imputation

Le taux de la réduction d’impôt est de :

• 11 % pour les logements acquis du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016.
• 11 % en principe pour les logements acquis en 2012(sauf ceux initiés avant 2012).
• 18 % pour les logements acquis en 2011
• 25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010.

La réduction d’impôt est répartie sur 9 années à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

 Elle est accordée pour la première fois :

• pour les logements acquis neufs, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure ;
• pour les logements en l’état futur d’achèvement ou achevés depuis au moins 15 ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.

Plafonnement des niches fiscales

ATTENTION : Cette réduction d’impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l’avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisant réalisés par un contribuable à une somme fixée à 10 000 € pour les investissements initiés à compter de 2013.